LES TAUX RÉDUITS DE TVA DANS LA CONSTRUCTION EN 2009
Dans le plan de relance, le secteur de la construction est considéré comme un secteur très sensible aux oscillations perceptibles sur le marché du travail. C'est pourquoi plusieurs dispositions temporaires ont été prises au niveau de la taxe sur la valeur ajoutée afin de stimuler la construction et la livraison de nouveaux logements.
- Taux de 6% pour la construction neuve pour maximum 50.000 €
Pour la construction neuve, le taux normal de TVA de 21% est temporairement abaissé à 6% tant pour la construction que pour la livraison d'un bâtiment d'habitation qui est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé durable du maître d'ouvrage ou de l'acquéreur qui y aura son domicile, et ce pour une tranche limitée des factures atteignant un montant total de maximum 50.000 €, hors TVA.
Suivent ci-après une série de précisions quant aux modalités et à la procédure à respecter.
Le fait d'utiliser le terme "une" tranche indique qu'il ne s'agit pas seulement de la "première" tranche de € 50.000 d'un projet qui est à prendre en considération mais bien de n'importe quelle tranche. Cela implique qu'un projet de construction qui a déjà été entamé et qui a déjà fait l'objet de factures en 2008, peut aussi entrer en considération pour la réduction de la TVA en 2009.
La réduction de la TVA n'est pas réservée à la seule construction de logements en exécution d'un contrat d'entreprise mais peut aussi s'appliquer à la cession (la vente) de nouveaux logements. Cela signifie que, par exemple, la vente de logements sur plan et la vente de nouveaux appartements déjà construits peuvent aussi se voir appliquer la TVA réduite.
Il s'agit d'une mesure temporaire qui ne s'applique qu'aux factures établies du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009. Tout nouveau logement pour lequel des factures sont émises en 2009 est concerné par la mesure et peut donner droit à cet avantage qui s'élève au maximum à 7.500 €.
- S'il s'agit de la construction d'une habitation, il est toutefois requis que la facturation à 6% s'effectue avant la première occupation de l'habitation.
- De même, une habitation qui est vendue dans le courant de 2009 ne peut pas avoir déjà été occupée avant le 1er janvier 2009.
Les factures qui ont été établies entre le 1er janvier 2009 et la date de la publication de ces dispositions dans le Moniteur belge ne pouvaient pas encore comporter de TVA à taux réduit. Toutefois, si toutes les conditions pour l'application du taux réduit étaient remplies au moment de l'établissement de ces factures, elles pourront être rectifiées par la suite. La mesure entre en effet en application dès début 2009 de manière rétroactive.
Pour ce faire, il convient de suivre la procédure normale qui vaut aussi pour l'établissement de notes de crédit et de factures rectificatives.
- Uniquement pour des habitations familiales
Le taux réduit ne peut être appliqué que pour un bâtiment qui, après exécution des travaux, sera utilisé comme logement privé durable par le propriétaire, soit exclusivement, soit à titre principal, et dans lequel il aura son domicile sans délai. Cela signifie que les secondes résidences, les habitations destinées à être louées, etc., n'entrent pas en ligne de compte … tandis que toute personne qui fait construire ou qui achète une nouvelle habitation et qui quitte ensuite son logement actuel, peut bénéficier de cette TVA réduite.
Par "habitation", l'on entend la nouvelle habitation qui va servir de résidence principale à son propriétaire pendant au moins 5 ans. Ce délai de 5 ans se termine au 31 décembre de la cinquième année qui suit l'année de la première occupation du logement par son propriétaire.
Si cette condition n'est pas respectée par la suite, le propriétaire doit en faire la déclaration à l'office de contrôle de la TVA dans le ressort duquel est situé le bâtiment, dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle les modifications ont débuté. Il devra alors reverser à l'Etat le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié (c'est-à-dire maximum 7.500 €).
Les travaux doivent être exécutés et facturés par une personne enregistrée comme entrepreneur au moment de la conclusion du contrat d'entreprise.
- Procédure et formalités lors de la construction d'une habitation
Tant l’entrepreneur que le maître d’ouvrage ont une série de formalités à respecter afin que le taux réduit de 6% puisse être appliqué.
Avant que le taxe ne devienne exigible, le maître d'ouvrage doit effectuer une déclaration auprès d'un service de l'administration de la taxe sur la valeur ajoutée. Il doit déclarer que le bâtiment qu'il fait construire est destiné à être utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé durable où il aura son domicile. L'administration de la TVA doit donner un numéro de référence à cette déclaration.
Le maître d'ouvrage doit ensuite remettre une copie de cette déclaration, munie de son numéro de référence, à l'entrepreneur.
Sur la facture que l'entrepreneur délivre à son client ainsi que sur le double qu'il conserve dans sa comptabilité, il doit mentionner la date et le numéro de référence de la déclaration qu'il a reçue du maître d'ouvrage, ainsi que l'office de contrôle de la TVA où a été déposée cette déclaration.
Au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été délivrée avec application du taux de TVA de 6%, l'entrepreneur doit faire parvenir une copie de cette facture à l'office de contrôle de la TVA dont il relève.
Pour autant que ces deux conditions soient remplies par l'entrepreneur, et sauf collusion entre les parties ou non-respect évident des différentes conditions, la déclaration du maître d'ouvrage décharge la responsabilité de l'entrepreneur pour la détermination du taux de TVA appliqué.
- Procédure et formalités lors de la livraison d'une habitation
En cas de livraison d'un bâtiment (une vente par exemple) ou de constitution, cession et rétrocession de droits réels (par exemple usufruit, emphytéose, droit de superficie) portant sur un bâtiment qui n'est pas exempté de TVA, la personne qui effectue la livraison du bâtiment ou qui constitue, cède ou rétrocède un droit réel sur le bâtiment avant que la taxe ne devienne exigible, doit déclarer à l'office de contrôle de la TVA dans le ressort duquel elle a son domicile ou son siège social, que le bâtiment qu'elle cède ou sur lequel elle constitue, cède ou rétrocède un droit réel, est destiné à être utilisé, soit à titre exclusif, soit à titre principal, comme un logement privé durable par l'acquéreur qui y aura son domicile.
Cette déclaration doit en outre être complétée et signée par l'acquéreur du bâtiment ou du droit réel portant sur le bâtiment.
La facture délivrée par le cédant ainsi que le double qu'il doit conserver doivent constater que le bâtiment est utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé durable par l'acquéreur qui y aura son domicile sans délai.
Au plus tard le dernier jour ouvrable du mois qui suit celui au cours duquel la facture a été délivrée avec application du taux de TVA de 6%, le cédant doit faire parvenir une copie de cette facture à l'office de contrôle de la TVA dont il relève.
Le taux réduit n'est pas applicable:
1° aux travaux non directement liés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou d’aménagement de jardin et la pose de clôtures;
2° aux piscines, saunas, minigolfs, courts de tennis et autres installations similaires;
3° aux travaux se rapportant à des logements qui ont déjà fait l'objet d'une cession avec application du taux de 6% sur une tranche de 50.000 €.
- Construction de logements sociaux
Depuis 2007, le taux de TVA a été abaissé de 12 à 6% pour la construction d'habitations commandée par les sociétés de logement social ou par des sociétés agréées par elles. A présent, la construction de nouveaux logements sociaux commandée par d'autres organismes publics peut également bénéficier de ce taux réduit de 6%. Il s’agit des logements suivants:
- Les logements destinés à être vendus par:
- des sociétés régionales de logement;
- des sociétés agréées par les sociétés régionales de logement;
- des CPAS.
- Les logements destinés à être loués par:
- des sociétés régionales de logement;
- des sociétés agréées par les sociétés régionales de logement;
- des CPAS;
- des communes;
- des provinces;
- des sociétés intercommunales;
- des sociétés holding mixtes à majorité publique.
- Des complexes résidentiels destinés à l'hébergement de:
- personnes âgées;
- Élèves et étudiants;
- Mineurs;
- Personnes sans domicile fixe;
- personnes en difficulté;
- Personnes souffrant de troubles psychiques;
- Handicapés mentaux;
- Patients psychiatriques.
Le taux de TVA réduit de 6% accordé aux travaux de rénovation reste en vigueur jusque fin 2010 pour autant qu'il est satisfait aux conditions suivantes:
- les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou une partie de l'habitation;
- le logement doit, après exécution des travaux, être utilisé en tant que logement privé, soit à titre principal, soit à titre exclusif;
- la première mise en fonction doit dater d'au moins cinq ans;
- les travaux doivent être fournis et facturés à un consommateur final par un entrepreneur enregistré;
- le client doit remettre une attestation à l'entrepreneur certifiant que toutes les conditions sont remplies. Les éléments de l'attestation doivent également figurer sur la facture.
- Démolition suivie de reconstruction
Depuis le début de 2007, le taux réduit de TVA de 6% peut aussi être appliqué à la reconstruction d'une nouvelle habitation après démolition d'un ancien bâtiment. L'objectif de cette mesure était de lutter contre les logements inoccupés et l'insalubrité de certains quartiers.
Conditions
L'avantage du taux réduit est soumis aux conditions suivantes:
- Les travaux immobiliers doivent concerner un bâtiment qui, après exécution des travaux, sera utilisé comme habitation privée, soit exclusivement, soit à titre principal;
- Situation de l'habitation
En 2007 et 2008, ce taux de 6% ne pouvait être appliqué que si le logement en question était situé dans une des 32 villes visées, à savoir: Alost, Anderlecht, Anvers, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Courtrai, Dendermonde, Etterbeek, Forest, Gand, Genk, Hasselt, Ixelles, La Louvière, Liège, Louvain, Malines, Molenbeek-Saint-Jean, Mons, Mouscron, Namur, Ostende, Roeselare, Saint-Gilles, Saint-Josse-ten-Node, Saint-Nicolas, Schaerbeek, Seraing, Tournai, Uccle et Verviers.
Cette limitation à 32 zones urbaines est supprimée en 2009 de sorte que le taux réduit peut être appliqué à tout logement reconstruit situé sur le territoire belge. Il s'agit toutefois d'une mesure temporaire. Ce qui signifie qu'à partir de 2010, son application sera de nouveau limitée aux villes répertoriées.
- Les travaux doivent être exécutés par un entrepreneur enregistré;
- Le maître d'ouvrage et l'entrepreneur doivent accomplir une série de formalités;
- Certains travaux sont exclus du taux réduit de 6%.
Précisions importantes
- Les livraisons de bâtiments (par ex. vente d'une habitation ou d'un appartement construit après démolition) et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels sur des bâtiments n'entrent pas en considération pour l'application de ce taux réduit.
La construction d'un bâtiment n'entre en considération pour l'application du taux de 6% pour démolition-reconstruction que pour autant qu'il s'agisse de la reconstruction d'un logement et que le maître d'ouvrage ait, en vue de cette reconstruction, au préalable lui-même démoli ou fait démolir le bâtiment de la parcelle concernée. L'affectation du bâtiment avant sa démolition (qu'il soit à usage privé ou non) n'a ici pas d'importance.
- Les travaux doivent être exécutés et facturés par une personne enregistrée comme entrepreneur indépendant au moment de la conclusion du contrat d'entreprise.
- Les travaux de démolition et de reconstruction doivent concerner une habitation qui, après exécution des travaux, sera utilisée comme habitation privée, soit exclusivement, soit à titre principal. Il n'est pas contre pas requis que le bâtiment démoli ait été à l'origine une habitation privée. L'affectation du bâtiment avant sa démolition n'a donc pas d'importance.
Formalités à respecter
Le maître d'ouvrage doit, avant que la taxe ne devienne exigible sur les opérations pour lesquelles il souhaite bénéficier du taux de 6%, fournir deux documents à l'office de contrôle de la TVA compétent pour le territoire sur lequel est situé le bâtiment en question.
Le maître d'ouvrage doit introduire une déclaration indiquant que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé, soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé.
- Une copie de l'autorisation de démolition et de reconstruction.
Le maître d'ouvrage doit remettre une copie de la déclaration qu'il a effectuée auprès de l'office de contrôle de la TVA à son ou ses entrepreneur(s), sauf si les factures doivent être établies avec application du régime du report de la perception.
Le ou les entrepreneur(s) est/sont tenu(s) de conserver la copie de la déclaration que le maître d'ouvrage lui/leur a remise afin de justifier le taux de TVA appliqué aux travaux de démolition-reconstruction.
La facture délivrée par l'entrepreneur et le double qu'il conserve doivent, sur la base de cette copie, faire mention de l'existence d'éléments qui justifient l'application du taux réduit.
L'application d’une TVA réduite aux établissements de soins psychiatriques et aux initiatives d'habitations protégées était jusqu'à présent uniquement possible en cas de construction neuve. Une modification à la réglementation a été apportée de sorte que les travaux immobiliers et les autres opérations assimilées se rapportant à des établissements de soins psychiatriques et à des initiatives d'habitations protégées ayant plus de cinq et de quinze ans, peuvent aussi bénéficier du taux réduit de TVA de 6%.
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