Acheter, emprunter

    Le logement est la première préoccupation de la majorité des ménages. L'acquisition de son propre logement représentera la concrétisation des rêves et des espoirs de toute l'existence. De plus, l'accession à la propriété jouera un rôle primordial dans la situation financière des familles, puisqu'elle constituera très souvent la dépense la plus importante jamais réalisée.

    Une acquisition immobilière a une influence déterminante sur la vie familiale et économique des ménages: elle doit dès lors être préparée avec le plus grand soin. Pour ces raisons, la loi belge (comme un bon nombre de législations étrangères) a confié la responsabilité de la préparation, de la rédaction et de la conservation des actes de vente à un officier public, le notaire. Il conseille les vendeurs et acquéreurs, établit les actes et leur donne la sécurité de la bonne fin des opérations.

    Un achat immobilier ne s'improvise pas, et chacun doit pouvoir s'informer. C'est le but de la présente documentation qui sera centrée sur l'acquisition immobilière. La somme d'argent qui doit y être consacrée doit souvent être empruntée. Une partie de ce site sera réservée aux emprunts hypothécaires. Les pouvoirs publics encouragent l'accession de chacun à la propriété immobilière, et il est utile de connaître la fiscalité immobilière. Enfin, pour ceux qui ne sont pas encore propriétaires, ou pour ceux qui acquièrent un immeuble comme placement, nous vous renvoyons aux sujets traités dans la partie du site consacrée à la location.

    Tous ces sujets sont abordés dans ce site. Pour plus de facilités, il existe également une table des sujets traités.

    C'est bien connu: "L'Homo Belgicus" a une brique dans le ventre. Plutôt que de louer son habitation, en versant indéfiniment un loyer à un propriétaire, et sans garantie de pouvoir toujours rester dans son logement, les habitants de nos régions préfèrent devenir propriétaires de leur logement.

    Financièrement, acquérir un immeuble semble beaucoup plus intéressant qu'une location: Un loyer de 750€ aura plus que doublé après 20 ans, rien qu'à la suite des indexations; par contre, la mensualité d'un emprunt hypothécaire d'un même montant de 750€, payée pendant une période de 15 à 20 ans (la durée dépendra du taux appliqué),   représente, sur base des taux actuels, un capital de 100.000€. De plus, après 20 ans de location, le locataire n'a toujours rien, tandis qu'après 20 ans de remboursement d'emprunt, l'acquéreur d'une habitation en est propriétaire, et, à la suite de la hausse de la valeur des immeubles, son capital aura sans doute considérablement augmenté.

    L'accession au logement est également favorisée par les pouvoirs publics, soit par des avantages fiscaux, soit par différentes aides ou primes à l'acquisition ou à la rénovation.

    Bien entendu, un candidat-acquéreur devra tenir compte de certains frais que le locataire ne devra pas payer : les frais d'acquisition, les réparations à l'habitation, et le paiement de taxes diverses.

     Construire ou acheter un bien existant?

    Si le ménage s'oriente vers une acquisition, il sera confronté à de nouveaux choix: acquérir un terrain et faire construire, ou acheter un logement existant. Tous les candidats-acquéreurs se posent cette question! Chaque formule a ses avantages, mais aussi ses inconvénients.

    Construire coûte plus cher, mais les acquéreurs auront la maison de leurs rêves! Pour construire, il faut d'abord un bon terrain et obtenir toutes les autorisations administratives. Bâtir une habitation peut cependant réserver beaucoup de surprises, tant au niveau des prix que des délais de construction. Enfin, ce n'est que lorsque tout est terminé que l'on peut réellement voir comment est le bien.

    Acheter un immeuble existant est généralement beaucoup moins onéreux, et l'acquéreur voit exactement comment est le bien. Mais un immeuble ancien engendrera souvent des frais d'entretien, de réparation ou de rénovation beaucoup plus importants.

     Une maison individuelle ou un appartement?

    Un ménage qui a de jeunes enfants préféra certainement la maison individuelle. Les célibataires, les personnes âgées, ou les jeunes ménages seront plus facilement tentés par les appartements, pour des raisons de budget, ou pour des questions de facilité. Ici aussi, il existe des avantages et des inconvénients pour chaque formule. Une maison individuelle coûte généralement beaucoup plus cher à l'achat et à l'entretien, mais, les propriétaires sont maîtres chez eux. La vie en commun, dans un ensemble à plusieurs appartements permet de partager certains frais, mais chacun doit respecter les autres occupants de l'immeuble : il faut se soumettre aux règles de la copropriété et aux décisions prises par une majorité, tant au niveau de l'organisation de l'immeuble que de la participation dans les frais.

    L'acquisition d'une maison ou d'un appartement sur plans ou en cours de construction nécessite une plus grande protection des acquéreurs contre les risques d'insolvabilité ou la faillie des entrepreneurs. Pour ce type d'acquisition, il existe d'autres dispositions particulières.

    Vente de gré à gré ou vente publique?

     La vente d'un terrain ou d'une construction existante peut se réaliser de gré à gré ou publiquement. Dans le cas d'une vente de gré à gré, les acquéreurs et vendeurs s'entendent sur le prix de vente et la détermination du bien vendu. Ils signeront ensemble un compromis de vente : dès ce moment, la vente est définitive. Ce compromis sera suivi d'un acte notarié qui ne pourra être signé que lorsque le notaire aura accompli un nombre important de recherches. C'est à ce moment que le solde du prix devra être payé. Quand l'immeuble fait l'objet d'une vente publique, le notaire vendeur établit un cahier des charges, reprenant toutes les conditions de la vente, qui aura lieu aux enchères, lors de la séance d'adjudication.

    Pour acheter ou faire construire un immeuble, les futurs propriétaires doivent généralement emprunter de l'argent. Quelles sont les différentes caractéristiques des différents prêts ou crédits qui existent?

    Le prêt d'argent est un contrat par lequel une personne ou une institution (le créancier) remet une somme à quelqu'un d'autre (le débiteur), qui s'engage à la rembourser dans un délai déterminé.

    N'importe qui peut vous prêter de l'argent : des parents ou des amis peuvent vous aider si vous connaissez une situation difficile. Ils peuvent le faire gracieusement, ou vous demander une contrepartie, qui sera un intérêt.

    Pour financer une acquisition immobilière ou une construction, vous demanderez certainement une somme d'argent importante, et pour un délai très long : peu de personnes privées seraient en mesure de vous aider. Par contre, les institutions financières qui disposent souvent d'énormes capitaux qui leur ont été confiés par leurs épargnants pourraient répondre favorablement à votre demande : elles pourront consentir un prêt ou ouvrir un crédit.

L'interêt

    Le service rendu par ces institutions ne sera pas gratuit, elles demanderont une contrepartie : ce sera l'intérêt. Chaque partie profitera de l'opération: l'emprunteur qui pourra directement utiliser la somme d'argent, et le banquier qui percevra une rémunération sous forme d'un intérêt.

    L'intérêt est calculé en pourcentage de la somme qui doit encore être remboursée. Il peut être calculé pour une périodicité à convenir: par an, par trimestre, par semaine,... Ainsi un taux de sept pour cent l'an signifie que, pour un capital à rembourser de cent mille francs, il faudra payer chaque année sept mille francs à titre d'intérêts. Le taux de l'intérêt, et son mode de calcul sont déterminés librement dans le contrat de prêt. Cependant, la loi interdit de profiter de la faiblesse, de l'ignorance ou des besoins d'un débiteur pour exiger de sa part la paiement d'un intérêt manifestement excessif. Le Tribunal pourrait même réduire d'autorité le taux s'il l'estime beaucoup trop élevé.

Le remboursement

    Les emprunteurs s'engagent à payer un intérêt; mais, ils doivent également rembourser le capital. Ici aussi, il existe différentes formules entre lesquelles les emprunteurs devront choisir en fonction de leur capacité de remboursement, de leur situation personnelle et des différentes implications fiscales.

    L'acte de prêt reprendra les modalités de remboursement en fonction de la formule choisie:

• le remboursement à terme déterminé: le capital est remboursé en une fois, au terme du prêt, et les emprunteurs paient un intérêt sur la totalité du capital.

• le remboursement par mensualités constantes: les emprunteurs paient chaque mois le même montant, comprenant une partie de capital et une partie d'intérêts.

• le remboursement par tranches constantes de capital: à chaque échéance, les emprunteurs remboursent une fraction identique de capital. L'intérêt n'est calculé que sur la capital qui reste du, et diminue donc au fur et à mesure des remboursements.

    L'acte prévoira la date à laquelle l'emprunteur devra rembourser. Il pourra toujours rembourser volontairement avant le terme. Dans certains cas, l'institution financière pourra exiger le remboursement immédiat.

Les garanties

    La prudence est une qualité des banquiers: Ils mettent à votre disposition l'argent de leurs épargnants et veulent avoir la certitude que les sommes seront bien remboursées. Il existe une multitude de garanties. Voici les plus usuelles:

• la caution : la banque estime que, puisque vous n'avez pas de revenus fixes, vous ne présentez pas les garanties nécessaires. Elle pourra demander que quelqu'un s'engage à payer à votre place si vous ne le faites pas volontairement.

• le gage: vous pouvez laisser votre belle montre en dépôt chez votre ami qui vous a prêté 5.000 Francs: il vous la rendra lorsque vous l'aurez remboursé. De même, vous pouvez laisser chez votre banquier des bons de caisse qui serviront de garantie pour le prêt que vous sollicitez.

• l'hypothèque: au lieu de remettre un bien en dépôt chez votre créancier, vous lui donnez un droit sur votre immeuble, ce qui lui permettra de le faire vendre en cas de non-paiement, et de récupérer ce que vous lui devez, en respectant la procédure de la saisie immobilière.

• la solidarité et l'indivisibilité entre les différents débiteurs, qui permet au créancier de choisir le débiteur à qui il réclamera le remboursement de la dette.

• la délégation de salaires: si vous ne payez pas, le banquier pourra s'adresser à votre employeur pour qu'il lui vire la partie de votre rémunération qui peut être saisie.

• La délégation du prix de vente: vous empruntez en attendant de pouvoir vendre votre immeuble; cette solution se rencontre principalement dans les crédits de pont.

• l'assurance-décès : si, malheureusement, vous veniez à décéder avant le remboursement du prêt, la compagnie d'assurances lui versera un capital déterminé.

• l'avenant de créance hypothécaire au contrat d'assurance-incendie.

• un mandat hypothécaire qui suffit parfois dans certains cas.

    Toutes ces garanties ne sont pas automatiques: elles doivent être prévues dans le contrat.       

    Le fisc n'oublie pas les propriétaires d'immeubles! Il fait même preuve d'une imagination sans limite pour trouver de nouvelles taxations fédérales,  régionales ou communales.

    La présente rubrique ne pourra pas traiter immédiatement de toutes les sortes de fiscalité immobilière. Dans un premier temps, nous regrouperons les rubriques suivantes:

    1. Les droits à payer au moment de l'acquisition.

    Celui qui acquiert un immeuble doit payer un droit d'enregistrement, calculé au taux de 12,5 % du montant du prix de vente ou de la valeur de l'immeuble. Ce droit peut faire l'objet d'une réduction ou, parfois, d'une restitution partielle ultérieure.

    Si l'immeuble acquis est neuf, le vendeur peut demander que l'acquéreur paie une la TVA sur la valeur des construction: cela lui permettra de récupérer la TVA qu'il aura lui-même payée. Il en sera de même pour les reventes d'immeubles neufs.

    2. Les taxes à payer annuellement.

    Le propriétaire d'un immeuble doit déclarer chaque année un revenu fictif, appelé "revenu cadastral" et devra payer une taxe foncière, appelée "précompte immobilier". Le précompte immobilier peut, dans certains cas, faire l'objet d'une réduction.

    Il existe également des taxes spécifiques frappant notamment les immeubles abandonnés.

    3. Les taxes a payer au moment de la revente des immeubles.

    En vue d'éviter une trop forte spéculation immobilière, une taxes sur les plus-values a été instaurée.

    4. Les travaux de transformation.

    En cas de transformation d'un immeuble ancien, il faudra payer une TVA sur les travaux de transformation; toutefois, il pourra être possible de profiter d'un taux de TVA plus avantageux.

    5. Les avantages fiscaux.

     Il existe cependant quelques incitants fiscaux pour rendre l'acquisition immobilière plus abordable, dont les avantages fiscaux liés à un emprunt hypothécaire.

    Une nouvelle construction nécessitera d'abord l'acquisition d'un terrain.

    Les démarches commenceront par la recherche du bon terrain.

    Ensuite, les candidats acquéreurs devront obtenir la certitude de pouvoir construire sur ce terrain: ils l'auront soit par la production d'un certificat d'urbanisme, soit par les conditions générales du lotissement.

    Ils pourront ensuite acquérir le terrain, sur lequel ils construiront après avoir obtenu une autorisation de construire, appelée maintenant permis d'urbanisme.

    En outre, des dispositions spéciales protègent les acquéreurs qui désirent réaliser un achat sur plans.

    Celui qui désire faire construire devra être attentif à bien faire construire sur son propre terrain. En effet, en vertu du droit d'accession, s'il fait construire sur le terrain d'autrui, c'est ce dernier qui deviendra propriétaire des constructions!

    Trouver le logement de ses rêves est rarement le fruit du hasard. La recherche de l'immeuble représente le première étape, mais, à qui faut-il s'adresser? La négociation se réalise, soit directement entre les particuliers, soit par un intermédiaire, notaire ou agent immobilier.

    L'élément déterminant sera bien entendu la fixation du prix. Les acquéreurs doivent préparer leur budget en se renseignant également sur les frais de l'opération en tenant compte notamment des réductions des droits d'enregistrement et des différentes primes à la construction ou à la rénovation.

    Dès ce moment, il est recommandé de contacter le banquier qui, en fonction de la capacité d'économie du ménage, pourra communiquer le montant maximal qu'il pourrait emprunter.