La réussite de votre projet d'habitation dépend avant tout de son bon montage financier... Sachez évaluer le coût réel de votre projet en prenant en compte tous les frais annexes qu'il entraîne…

FRAIS LIES A L'EMPRUNT

Chacun de vos prêts peut engendrer les frais suivants :

• les frais d'ouverture et d'instruction de dossier

• les frais d'assurance exigée (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d'emploi)

• La garantie du prêteur : selon le cas, prise d'hypothèque (son coût varie en fonction du type de prêt) ou privilège de prêteur de deniers (étant exonéré de taxe de publicité foncière, son coût est inférieur à celui de l'hypothèque).
  Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à votre charge : selon la situation, elles sont inscrites dans l'acte de vente ou un acte notarié séparé.

Vous pouvez avoir intérêt à demander au prêteur d'être garanti par la caution d'un organisme spécialisé ou par un tiers.

Vérifiez que le taux effectif global, qui figure obligatoirement dans l'offre de prêt et représente le coût réel de votre emprunt, tient compte de ces frais.

• En cas de construction ou d'acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement, certains contrats de prêt peuvent prévoir le versement d'intérêts intercalaires entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où vous commencez à rembourser votre prêt. Attention, ils peuvent devenir importants en cas de retard du chantier.

FRAIS D'ACQUISITION D'UN LOGEMENT OU D'UN TERRAIN

La rémunération du professionnel chargé de la transaction

Lorsque l'opération est conclue par l'intermédiaire d'un professionnel, agent immobilier ou tout autre professionnel que vous avez mandaté pour effectuer la transaction, ou lorsque l'avant-contrat les met à votre charge, le professionnel est en droit de vous demander des honoraires. Leur montant doit être affiché dans les locaux du professionnel ; il n'est pas réglementé, sauf s'il s'agit d'un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente).

Les frais de mutation

Improprement appelés "frais de notaire", ils sont strictement réglementés ; le notaire peut vous demander de verser une provision.

Les frais de mutation comprennent :

La rémunération proprement dite du notaire :

• Les émoluments "proportionnels" déterminés selon un barème en fonction du prix de vente,

• Les émoluments fixes ou émoluments de formalités correspondant aux tâches matérielles et démarches administratives effectuées par le notaire.
  Le notaire peut, pour une consultation juridique ou fiscale indépendante de la rédaction d'un acte, vous demander des honoraires dont le montant est libre. Sauf cas particuliers, ces derniers ne sont pas cumulables avec des émoluments " proportionnels ".

• Les frais appelés "débours" qu'il a engagés pour votre compte, le cas échéant, notamment salaire du conservateur des hypothèques, coût des pièces d'état civil, d'un état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre.

 Les droits et taxes payés au trésor public : votre notaire joue un rôle de collecteur d'impôts, notamment pour :

·        les droits d'enregistrement ou la TVA, suivant la nature de l'opération

·        la taxe de publicité foncière, s'il y a lieu,

·        les frais de papier timbré proportionnels au nombre de pages de l'acte.

FRAIS VARIABLES EN FONCTION DE L'OPERATION REALISEE

L'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement

La vente en l'état futur d'achèvement et la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans et n'ayant pas fait l'objet d'un première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, est soumise à la TVA.

A la TVA qui est comprise dans le prix du logement s'ajoutent :

·        la taxe de publicité foncière ;

·        la révision du prix, si le logement est à construire, et à condition qu'elle soit prévue au contrat.

L'achat d'un logement ancien

Si vous achetez un logement qui est achevé depuis plus de 5 ans ou qui a déjà fait l'objet d'une première mutation avec une personne autre qu'un marchand de biens, vous aurez à acquitter en plus du prix du logement, des droits d'enregistrement

·        le droit départemental d'enregistrement,

·        la taxe additionnelle communale.
 

Si vous achetez un logement dans une copropriété ne négligez pas les charges annuelles de copropriété : dès la signature de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fond de roulement.

L'acquisition d'un terrain

• Les droits et taxes dus pour l'achat du terrain varient en fonction de la qualité du vendeur du terrain :

• Si vous êtes une personne physique et si vous achetez le terrain à un professionnel ou à un particulier pour faire construire un immeuble à usage d'habitation, vous acquittez des droits d'enregistrement sur le prix du terrain ;

• si vous achetez le terrain à une collectivité locale : vous acquittez la TVA sur le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour la TVA ; à défaut, vous acquittez des droits d'enregistrement.

Les frais facultatifs correspondant, le cas échéant

• Au bornage réalisé par un géomètre expert; cette opération identifie clairement les limites du terrain. Si le terrain est situé dans un lotissement, les frais de bornage sont inclus dans le prix du terrain

• A l'étude du sol réalisée par un expert ; en cas de doute sur la nature du sol, cette étude est vivement recommandée  pour éviter des surcoûts imprévus au moment de la construction. Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être compris dans le prix convenu de la maison.

La construction de la maison

• La TVA sur les travaux est incluse dans le prix global que vous payez directement au constructeur ou aux entreprises avec lesquelles vous traitez.

Certaines taxes fiscales et redevances peuvent être instituées par la commune et vous être demandées en plus du prix de la maison, au moment de la délivrance de votre permis de construire :

• La taxe locale d'équipement (TLE), dans la plupart des communes ; son montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison ; vous la versez en une ou deux fois selon son montant

• Une participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux (voirie, écoulement des eaux pluviales, réseau d'eau potable, électricité, gaz et assainissement).

• La participation pour raccordement à l'égout, à partir du moment où le raccordement est effectuée

• Le versement pour dépassement

Si vous construisez dans le secteur d'un programme d'aménagement d'ensemble (PAE) : une participation aux dé

D'autres frais propres à votre opération peuvent s'ajouter au prix de la maison :

• Les frais d'adaptation au terrain et certains travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensable à l'implantation et à l'utilisation de la maison (*)

• Les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l'égout, téléphone...) entre la maison et la limite du terrain. (*)
  (*) Si vous signez un contrat de construction de maison individuelle, ces frais doivent être inclus dans le prix global mentionné dans le contrat

IMPOTS LOCAUX

• Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d'une commune à l'autre et peut évoluer dans le temps ; ils sont dus pour l'année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d'habitation) au 1er janvier de l'année d'imposition. L'acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l'acquéreur en proportion de la détention du logement l'année de la vente, mais cette convention n'est pas opposable à l'administration fiscale.

Renseignez-vous à l'Administration Communale ou au service des impôts pour avoir une idée des impôts locaux dans la commune.